全款买房迟迟不能办证 一查才知房屋被抵押

案情简介

2019年6月,李女士看中某公司销售的公寓,在该公司销售人,承诺“付全款可马上办房产证”的情况下,于2019年6月11日、8月3日分两次付清全款,购买了房屋,套,共计1956384元；交款时未签购房合同。其后反复多次到售楼部反映,要求签订购房合同、办理产权证,未果。购房一年后,李女士到不动产登记部门查询得知该套房已被该公司于2019年9月20抵押给了某资产管理公司,其债务履行期起于2019年4月11日,而该公司从未告知其该房屋被抵押的实情。

李女士随即向有关部门投诉维权。

关于该商品房买卖合同纠纷案的法律分析及风险提示

--梁浩,315律师团律师,北京中伦（武汉）律师事务所合伙人律师

案例分析

（一）双方已于2019年6月11日已形成商品房买卖合同法律关系

《合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。”《城市房地产管理法》第四十条规定：“房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。”

根据以上规定,商品房买卖合同应采用书面形式订立。如未订立书面合同,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该房屋买卖合同依然成立。

在本案中,李女士分别于2019年6月11日、2019年8月3日向该公司交付购房价款,且该公司也于当日分别向李女士开具两张等额增值税普通发票。因此,虽然双方未签订书面商品房买卖合同,在李女士向该公司支付购房价款且该公司也接受的情况下,双方已形成事实上的商品房买卖合同法律关系。该商品房买卖合同成立时间为2019年6月11日,李女士履行完毕合同付款义务时间为2019年8月3日。

（二）本案属于“先售房,后抵押”的情形

该房产公司将李女士购买的商品房抵押给某资产管理公司,履行债务期限为2019年4月11日至2021年4月11日,抵押权设立时间为2019年9月20日。而双方商品房买卖合同成立时间最晚也应是2019年8月3日,该合同成立时间早于该房产公司抵押权设立时间。因此,该房产公司应是在双方订立商品房买卖合同后,又将案涉房产抵押给第三方,属于“先售房,后抵押”情形。

（三）该公司未告知购房人又将案涉房屋抵押给第三人,依法应当承担相应法律责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称《商品房买卖合同司法解释》）第八条规定：“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”

在本案中,在商品房买卖合同成立后,因案涉房屋被该公司抵押给第三方,且该公司未提供证据证明其已告知李女士,导致李女士无法取得案涉房屋的所有权,即便案涉房屋已经交付,但该商品房买卖合同的目的仍无法实现,该公司的行为属于严重违约。

对于李女士提出的第一项诉求,其实质是主张继续履行合同并赔偿损失。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。该公司应与李女士签订合同并于合同签订后30日内办理网签备案。因该公司违约行为,李女士可主张继续履行合同,并请求该房产公司就逾期办理网签备案等承担违约责任。违约金数额一般与实际损失相当,如资金利息损失、因逾期备案导致的房产再次交易损失等,本案目前无损失证明材料。

对于李女士提出的第二项诉求,其实质是主张解除合同并要求赔偿损失。因该公司存在《商品房买卖合同司法解释》第八条规定之情形,李女士可以主张解除合同,要求该公司返还已付购房款及利息,并可请求该房产公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔偿数额应根据双方提供的证据及本案事实综合评判。如李女士确因不知案涉房产被抵押而接收房屋并进行装修,合同解除后因恢复房屋原状产生的损失亦由该房产公司自行承担。

对于李女士提出的第三项诉求“执行法律程序,向法院起诉”,李女士可随时通过诉讼途径向该公司主张权利。

（四）该公司的行为一般应属民事违约行为,但亦不排除构成刑事犯罪的可能。

该房产公司与李女士之间系属商品房买卖合同法律关系,其尚未将房屋房屋所有权转移至李女士名下,仍属于案涉房屋房屋所有权人,具有完整占有、使用、收益、处分的物权权能。因案涉房屋所有权未转移至李女士名下,李女士仅对该房产公司享有民事债权,而非物上请求权。该房产公司“先售房,后抵押”行为客观上并未侵犯李女士的所有权法益,仅构成对李女士合同债权的侵犯,属于民事违约行为,一般不构成侵占、欺诈等刑事犯罪。

但如果该房产公司存在以与李女士签订合同为由,具有非法占有李女士给付房款的目的,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段从事违法行为的,则也可能构成合同诈骗罪。

购房法律风险防范提示

（一）购房应签订书面合同,并仔细审核合同内容

合同是有效预防和处理纠纷的书面协定,也是消费者权益最直接的保障。在购房时,建议到房屋所在地的房产交易中心调取房屋产权、土地、抵押等信息材料,确认房屋产权人信息,并与房屋产权人签订纸质书面合同。合同内容将对出卖人与买受人具有约束力,建议仔细审查每一条合同约定内容,必要时交由专业法律人员协助审查。

（二）购房前应审查开发商是否具有预售资格及房屋是否存在权利瑕疵

开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实,对外销售期房的情况频频发生。《商品房买卖合同司法解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。在购房时应在当地房屋保障和房产管理局网站确定开发商是否具备预售许可资质,防范因开发商无预售许可导致合同无效的法律风险。

同时,买受人应当在购房前核查开发商所售房屋是否存在抵押或所有权已被登记给第三人等权利瑕疵情形,避免出现本案类似事件,导致自身合法权益受损。

（三）签订合同应及时进行预告登记,预防“一房二卖”等法律风险

根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”预告登记可有效防范出卖方在与购房者签订合同后,再次出售房屋、对房屋设定权利负担等侵害买受人的行为。建议买受人在签订房屋买卖合同后及时向登记机关申请预告登记。